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8大算房公式，算出房子合理價

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差

假設5年中古屋行情每坪100萬元

預售屋→100萬元＋（5－0）2.5％100萬元＝112.5萬元

10年成屋→100萬元－（10－5）2.5％100萬元＝87.5萬元

註：具都更效益的30~40年老屋，因另投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓為1單位，加價2％～3％

假設某建案4樓售價每坪50萬元

7樓→5～7樓為第一加價單位

50萬元＋50（2％～3％）＝51～51.5萬元

11樓→11～13樓為第三加價單位

50萬元＋50（2％～3％）3＝53～54.5萬元

註：1～3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅→為一般住宅價的7至8成

工業住宅→為一般住宅價的6至7成

地上權產品→為一般住宅價的5至6成

小套房→為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一個區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

假設得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬元，近期也有新成屋拍價為20萬元。

新成屋價→（30萬元＋20萬元）2＝25萬元左右，或20萬～30萬元

註：此算法較為籠統，使用時，宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金房子總價，故房子總價＝月租金12投報率

大台北→投報率大約為1.5%～2.5%

大台中→投報率大約為2.5%～4%

大高雄及大台南→投報率大約為3%～5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北→房價約為租金的400～650倍

大台中→房價約為租金的300～500倍

大高雄及大台南→房價約為租金的250～400倍

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基金未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出，以及兩成利潤，因此可以得出以下公式：

預售屋每建坪單價＝【購地價土地坪數容積率160％註1＋營造成本註2】140％註3

假設建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225％，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝（1.8億元100坪225％160％＋15萬元）140％＝91萬元

註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60％。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8

速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於1樓店面，小市民另有2大速算法

1.     若基地為住三土地，則每坪推案單價＝每坪土地單價2，依上述例子為1.8億元
100坪2＝90萬元

2.     1樓店面每坪行情＝土地單價，依上述例子則為1.8億元100坪＝180萬元